Es ist der Dauerbrenner in jedem Mehrfamilienhaus: Der Putzplan hängt im Flur, zwei Parteien halten sich daran, eine nicht. Nach ein paar Wochen klingelt beim Verwalter das Telefon. Wer ist eigentlich verpflichtet, das Treppenhaus zu reinigen – und wer bezahlt am Ende dafür?

Die Antwort ist klarer, als viele denken. Sie steht aber nicht im Aushang, sondern im Mietvertrag.

Die Grundregel: Zuständig ist der Vermieter

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand halten. Dazu gehören auch die Gemeinschaftsflächen, also Treppenhaus, Flure, Keller- und Dachbodenzugänge. Ohne eine abweichende Vereinbarung liegt die Reinigungspflicht damit beim Eigentümer.

Das überrascht viele Vermieter, weil sich die Kehrwoche über Jahrzehnte eingebürgert hat. Üblich ist sie trotzdem nur, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Ohne eine solche Klausel kann kein Mieter dazu verpflichtet werden, den Wischmopp in die Hand zu nehmen.

Wann Mieter trotzdem putzen müssen

Die Pflicht lässt sich übertragen, aber nur über eine ausdrückliche Klausel im Mietvertrag. Darin muss stehen, dass die Reinigung der Gemeinschaftsflächen Sache der Mieter ist, und idealerweise auch, in welchem Turnus und in welchem Umfang.

Wichtig: Ein Hinweis in der Hausordnung reicht nicht aus. Die Hausordnung ist nur dann bindend, wenn sie ausdrücklich zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht wurde. Ein Zettel im Treppenhaus hat keine rechtliche Wirkung.

Noch wichtiger für die Praxis: Eine solche Pflicht lässt sich nicht nachträglich einführen. Wer bei laufenden Mietverhältnissen eine Kehrwoche einführen will, braucht dafür die Zustimmung aller betroffenen Mieter. Ein Aushang oder eine neue Hausordnung genügen nicht.

Wann die Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen

Beauftragt der Vermieter eine Reinigungsfirma, sind die Kosten grundsätzlich umlagefähig. Die Grundlage dafür ist § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung, der die Kosten der Gebäudereinigung ausdrücklich als Betriebskosten nennt.

Drei Bedingungen müssen dafür erfüllt sein:

Der Mietvertrag muss die Umlage vorsehen. Ohne eine Betriebskostenvereinbarung bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Es muss sich um wiederkehrende Kosten handeln. Eine laufende Treppenhausreinigung ist umlagefähig, eine einmalige Sonderreinigung nach einem Wasserschaden oder nach Bauarbeiten dagegen nicht.
Es darf keine Doppelbelastung geben. Sind die Mieter laut Vertrag selbst zum Putzen verpflichtet, kann der Vermieter nicht zusätzlich eine Firma beauftragen und die Rechnung umlegen.

Der letzte Punkt ist der, an dem es in der Praxis am häufigsten scheitert. Entweder putzen die Mieter selbst, oder eine Firma übernimmt und die Kosten werden umgelegt. Beides zusammen geht nicht.

Wenn ein Mieter sich nicht an den Plan hält

Besteht eine wirksame Reinigungspflicht im Mietvertrag und ein Mieter kommt ihr nicht nach, kann der Vermieter ihn abmahnen. Bleibt es dabei, sind weitere Schritte möglich, bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses.

In der Praxis ist dieser Weg allerdings unangenehm und langwierig. Er kostet Zeit, belastet das Verhältnis im Haus und endet oft damit, dass am Ende doch eine Firma beauftragt wird – dann aber nach Monaten Streit.

Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Entscheidend ist immer der konkrete Mietvertrag. Im Zweifel klären Sie das mit einem Fachanwalt für Mietrecht, dem Eigentümerverband oder dem Mieterverein.

Wann sich eine Reinigungsfirma rechnet

Aus unserer Erfahrung mit Hausverwaltungen in der Region gibt es vier Situationen, in denen sich die Beauftragung fast immer lohnt:

Gemischte Eigentümer- und Mieterstruktur. Sobald Eigentümer und Mieter im selben Haus wohnen, wird der Putzplan erfahrungsgemäß schwierig.
Häufiger Mieterwechsel. Jeder Wechsel bedeutet neue Absprachen, und die Übergabe des Plans geht regelmäßig unter.
Mehr als sechs Parteien. Ab dieser Größe wird der Turnus so lang, dass das Haus zwischendurch sichtbar leidet.
Verwaltung mehrerer Objekte. Wer zehn Häuser betreut, will nicht zehn Putzpläne kontrollieren, sondern einen Ansprechpartner.

Dazu kommt ein Punkt, der bei der reinen Kostenrechnung gern untergeht: Ein gepflegtes Treppenhaus ist das Erste, was ein Mietinteressent sieht. Bei Besichtigungen entscheidet der erste Eindruck mit darüber, wie schnell eine Wohnung wieder vermietet ist.

Was in einem Reinigungsvertrag stehen sollte

Wenn Sie eine Firma beauftragen, achten Sie auf diese Punkte. Sie ersparen Ihnen später die meisten Diskussionen:

Leistungsverzeichnis statt Pauschalformulierung. Welche Flächen, welche Stockwerke, Geländer und Fenster ja oder nein, Keller und Dachboden ja oder nein.
Fester Turnus mit festem Wochentag. Nur so merken Bewohner, ob tatsächlich gereinigt wurde, und nur so lässt sich die Leistung prüfen.
Festpreis statt Stundenabrechnung. Für die Betriebskostenabrechnung brauchen Sie planbare Beträge, keine schwankenden Rechnungen.
Betriebshaftpflicht der Firma. Lassen Sie sich den Nachweis zeigen, bevor jemand mit Wasser im Treppenhaus arbeitet.
Eigenes Personal statt Subunternehmer. Wechselnde Kräfte kennen das Objekt nicht, und Reklamationen laufen ins Leere.

Kurz zusammengefasst

Ohne Klausel im Mietvertrag ist der Vermieter zuständig.
Die Hausordnung allein reicht nicht, sie muss Vertragsbestandteil sein.
Nachträglich einführen lässt sich die Pflicht nur mit Zustimmung aller Mieter.
Kosten einer Firma sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV umlagefähig, wenn der Vertrag es vorsieht.
Selbst putzen und Firmenkosten umlegen geht nicht.

Wir übernehmen die Treppenhausreinigung für Hausverwaltungen und Eigentümer in der Region – mit festem Wochentag, eigenem Personal und einem schriftlichen Leistungsverzeichnis, das Sie Ihrer Betriebskostenabrechnung beilegen können. Details zu den einzelnen Städten finden Sie hier:

Sie wollen wissen, was die Reinigung für Ihr Objekt bedeuten würde? Rufen Sie an oder schreiben Sie kurz, um wie viele Parteien und Stockwerke es geht. Wir schauen uns das Haus kostenlos an und Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit festem Preis.